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新版房屋买卖合同条款


    律师:大家好,我是北京市惠诚律师事务所的袁前岭律师。今天给大家讲一下新版的商品房预售合同,今年5月31日开始实行的北京市北京市商品房预售合同,它是在以前的商品房买卖合同制上进行的修订,从今年3月15日开始,预售合同必须进行网上签约和备案。
    这是政府控制的一个手段,一个程序。这个合同是一个示范文本,由北京市建委和工商行政管理局制定的,所谓的示范文本就是给买卖双方一个示范的作用,大家可以对示范文本做一些修改和修订。
所谓的示范文本,就是让大家知道签合同应该有这些内容,不能缺少一些必备的条款。签订的基础是该商品房已经具备了销售条件,就是说应该有销售许可证,大家在签合同之前,也应该让开发商,或者我们合同里面的出卖人出示你们需要了解的,或者是需要看的一些证明文件。这个证明文件,5证的内容我在下面会给大家讲到。-广东施工图审查
    当事人应该按照自愿公平、诚实信用的原则订立合同,双方当事人可以对合同进行修改,所谓的合同,按照法律规定,是双方当事人意思一致的结果和产物,任何一方不能把自己一方的意志强加给另一方,不能说之前的内容是政府规定的,必须要接受,或者是说是公司规定的,必须要接受,这些从合同法来说都是没有任何道理的,我可以对它的内容提出异议,或者是我提出意见和他协商,作为我们,也不能强加于开发商,只能是双方商量,对条款和内容达成一致。
    所谓示范文本有很多内容可以让双方当事人选择,让双方当事人自己填充上去,而不是所有的示范文本是一成不变的,在签合同前开发商把一些选择项选择上了,他认为比较合适的补充协议已经写在上面了,大家买过房的都知道,在签合同的时候,售楼小姐把上面的内容填好,直接签字就可以了,他稀里糊涂就让你过去了,所以说大家签合同时一定逐条逐条地看完,开发商肯定选择对自己有利的条款,以及开发商自己补充进去的协议,这是我们关注的焦点。
    以前的合同是一式四份,这种情况下导致很多贷款的业主,它手里面没有合同原件,只有复印件,这一份被抵押到了银行,现在在网上是申请打印下来,所以我们和开发商协商,我们签五份、签六份,确定我们买受人手里至少有一份原件。
    这几点对大家了解整个合同是非常重要的。下面就是这个合同的内容的主题,合同的内容前面是当事人双方的基本情况,出卖人是开发商,大家要注意出卖人里面有营业执照的注册号以及企业的资质证书号,这两点一定要让开发商写清楚,如果我们没有详细审查开发商的资质,应该让开发商把资质证书号写在合同上面。有很多的开发商,有很多的经验,有可能开发商只是这么一个临时资质,从事房地产开发只有一年。
    然后是买受人的情况,包括姓名、身份证等等。关于合同的第一条,就是项目的建设依据,所谓的建设依据就是这个楼盘为什么能够建成,项目的合法性,这个依据里面能够涉及到国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证,开工证,首先建设用地规划许可证,确定你的土地是划拨还是出让的方式取得土地的,然后是该土地的国有土地使用证号是多少,土地使用权面积是多大,就是你的地块是多大。
    现在很多的开发商张口就是说我们的开发面积是多少万平米,他们有的时候开发商取得土地的方式,是逐块逐块地取得土地,减少他们的压力,可能不是他说的已经有多少亩土地,在宣传它的规划的时候,把整体的宏观的规划说得很好,但是实际上拿到的土地只是他宏观规划的一个角落而已,这一块之外的宏观规划你们怎么相信他,他说以后我们会有一个商业街,或者是以后的规划是一个小学、中学,这些东西如果不在土地范围内的话,我们要了解这个土地的地块有多大,这是你权益的基础。-广东施工图审查
    然后就是土地的用途是商业还是住宅,还是部分商业部分住宅,土地使用年限,如果是住宅的话,土地使用年限应该是70年,土地使用年限有一个日期比如说从2005年1月1日,到2075年的12月31日。
    这是土地使用权证,大家在看土地使用权的时候,要注意土地有没有抵押的问题,抵押到哪家银行,抵押多少钱,抵押的期限是多少。
接下来是建立商品房的暂定的名字,就是这个开发的房屋名字叫什么,比如说某个项目。然后就是建设工程规划许可证的证号,建设工程施工许可证的证号,大家要看原件,或者是建设用地规划许可证也要看一下,了解一下土地规划的建设用地的情况,比如说要盖多少栋楼,每栋楼的高度是多少,多少层,这样上面都会有体现。
    在建设用地规划许可证里面,会直接体现出比如说小区的垃圾站、变电室在什么地方,详细的小区的楼间距是多少,都会有体现,要和开发商交涉,看这几个证件,因为这几个证件是我们买房的基础,买房合法性的基础,以及项目的基础。
    预售许可证的证号是多少,预售许可证的预售范围,大家不要认为这栋楼只要有一个预售许可证,有个时候完全可以做到分层,可以分楼号,分层号拿到预售许可证,有可能你买的这套房子有预售许可证,你隔壁的房子就有可能不能预售,你买的隔壁的房子,签的合同有可能就是无效的。
楼宇的基本情况,楼体的结构是什么样的,建筑的层数是多少,地上多少层,地下多少层都要写上。然后写到你买的房子是多少号楼,多少单元,多少号,然后最终是以工商部门审定的房号为主,在后面的附件里面会附上图以及我的楼在这里面是什么位置,比如说5单元应该在最右边,结果交房时从右到左排列,结果就变成最左边,最左边就是挨着马路,很吵。有一栋楼里面的平面,要标上你的楼在这个小区里面是什么位置,你的单元在什么位置。什么朝向,有几个阳台,几个阳台是封闭的,几个阳台是未封闭的。
    接下来是商品房的测绘机构是哪里,各种面积是多少,这是签合同的面积依据,就是说我们签合同的计算方法的基本依据,预测面积,这里是开发商委托预测机构对图纸进行预测所得到的一个数字。
后面会写到签订本合同的时候,本楼宇的工程进度状况是什么,我们建到几层了,或者是该封顶了,要写清楚。抵押情况要写清楚,这是新的内容,以前不会体现,为了查开发商房屋有没有抵押,会费很多的周折,现在开发商有很多的业务,在签定合同的时候,要把这个抵押情况明确地告诉业主。
    比如说这个房屋做抵押,抵押情况里面有选择,均未设抵押是最好的,有抵押,要写清楚是抵押登记部门是谁等等。土地的抵押和房子的抵押是不能分离的,如果房子抵押了,土地自然就设定了抵押,如果土地抵押了,上面的工程也应设定为已抵押。-广东施工图审查
    如果房子有抵押的话,对大家的影响可能是目前你们如果做贷款,你们的影响是,房屋如果没有解押之前,是拿不到产权证书的,或者是这栋楼都没有大产权,你们就没有小产权。
    现在开发商的宣传基本上是以每建筑平米多少钱对外做宣传,大家可以通过总数不变的方式来折算一下,大家可以折算一下就知道了,应该不是很难。付款方式及期限里面,现在是一次性付款或者是贷款,分期贷款开发商不愿意接受,而且双方很难在这个地方谈妥,贷款有几种,一种是银行的按揭贷款,另一种是公积金贷款,还有一种是银行按揭和公积金组合而成的贷款。
这个贷款里面,大家可能会在一般情况下,如果做贷款的话在补充协议里面双方会对条款进行一些详细的约定,大家再看开发商的补充协议里面应该注意。
新版合同把规划变更和设计变更做了分开,规划变更主要是针对社区的整体规划,出卖人应该按照相关条件建设商品房,不得擅自变更,出卖人确需变更条件的,要争得买受人同意,并取得相关部门批准,造成损失的,出卖人应给予相应的补偿。这很明显是对业主的权益的保护,以前出现的情况是小区里面的规划变了,而小区里面的规划变了,业主的权益没法保障,以前说得好好的,前面是一个会所,有一个幼儿园,结果没了,后来小区的会所变成了一个餐厅,对大家的生活造成了很多的影响,这些都是规划的变更,但是以前的合同里面,就老版的合同对开发商是没法追究的,在有这条规定之下,大家再了解一下小区的详细规划情况,这样对大家是有利的。
    第9条是设计变更,主要是针对我们房屋内部,规划变更针对小区的情况,设计变更主要是针对房屋内部。在合同里面,有两条是列得很清楚,就是该商品房朝向等变化,以及供暖、采暖的方式的变化,如果大家认为一些其他的设计变更,我们需要和开发商约定清楚,开发商需要告知我们的话,大家要在这里做一些详细的补充,比如说层高的变更或者是窗户尺寸的变更,如果开发商有变更,应该约定清楚,这一点我们买房子之后,认可的是开发商的户型图、规划设计,如果开发商擅自变更了,买的可能就不是我想要的房屋了,这个要和开发商约定,写清楚,写到合同里面去。
后面有一个设计变更不认可的问题,合同里面很明显,赋予开发商在把房子卖给业主之后,还有权对房屋的一些情况进行一些变更,但是在变更的时候,业主是有退房权利的,开发商会书面告知你,如果在7天内通知买受人退房,如果超过7天的期限不不答复的话,视为接受。大家一定要注意,留给开发商的联系方式一定要正确,一定要在规定的时间内做出决定。
我们约定这月30日要向开发商付钱,超过多少日的话,开发商享有什么样的权利。交付的条件问题,就是房屋达到什么样的条件,开发商就可以交付了,首先交付的日期,出卖人应该在什么时候交付房屋,在交付的时候,房屋应该具备哪些条件,第一条和第二条必然在合同里面,第一条是备案表,第二个是报告书,这是开发商在提供房屋的时候应该提交的两个文件,大家不用担心,开发商肯定会提供的。-广东施工图审查
    在合同里面有3、4、5的空格,大家需要填,就是需要大家和开发商做出一些补充约定,譬如说开发商一定要达到什么样的标准才能交房,如果是精装修的房屋,你的精装修必须经过验收合格,或者是精装修的室内环境检测一定要合格,才能交房,类似这样的要求,业主一定要提出来。或者是我们的基础设施配套必须要达到什么样的要求,你才能交房,你道路必须通,绿化必须要做完,水、电、气、暖一定要达到什么样的条件才能交房,这对业主很重要,在这点上有很多的纠纷,我们给很多的业主做收房,双方各执一词,业主说你这个房屋根本达不到交房的条件,因为你煤气还没有开通,里面的道路也没有修好,这是一个土路,绿化也没有做好,还有很多的质量问题,房子不能交。开发商说你看合同,里面的条件已经具备了,这样双方有争议,在很多的情况下对业主不利,因为规定的只有两条,这两点不能完全保护你的利益,如果说大家认为,我们业内来说我们的交房条件对于开发商来说是很低很低的条件,如果业主认为你必须要达到某些东西才能交房的话,建议大家在交房之前一定要约定清楚,我个人认为基础设施配套的东西一定要约定条件,就是在入住之日达到使用的条件。
    市政设施以及其他设施的承诺,主要是水、电、燃气等等,还有公共道路,户外停车场,相应的设施。这一块也比原来的老版合同写得好多了,原来的老版合同都是要开发商自己写到,开发商只写到水、电、气、暖,现在东西多多了,我个人认为还不完全够,譬如说水、电、供暖、燃气,除此之外,大家应该了解的有小区的通讯、有线电视、小区的智能化设施等等,因为这些东西可能对我们的生活,对我们的居住都是息息相关的,所以大家一定要事无巨细地跟开发商比较多地约定清楚。
    这上面会写到什么时候达到什么条件,一定要注意一下时间,有的开发商会把这个时间往后拖,所以往后拖的时候你要提出异议,以及里面的违约金和违约责任,让开发商有一定约束力的违约责任,如果太低的话没有约束力,开发商就可以肆意地违约。
    第13条是预期交房的责任,如果开发商除了不可抗力的情况之下,开发商的房屋不能交受给买受人,开发商要承担一定的责任,这一点和预期付款的责任很相似。
    第14条是面积差异的处理,这是在房屋交付的时候,出卖人应该出示实测面积报告,我们在买房的时候,我们是按照预测面积报告交付房款的,这两个报告之间有一些数字的误差,这里面怎么处理要弄清楚。现在是针对套内建筑面积的误差,公摊面积的误差没有约定,公摊面积的变大或变小对我们都有影响,有一些业主认为公摊面积变大不划算,有的认为公摊面积变小不划算,仁者见仁,智者见智,我个人认为公摊面积变小还是不合适的,你买的时候是折算得到的单价,就是公摊面积是你花建筑面积的钱买来的,如果变小,这部分钱损失了。-广东施工图审查
    比如说当初约定的时候,套内是100平米,公摊是20平米,建筑面积是120平米,现在套内依然是100平米,如果公摊面积变成了10平米,那么我们总的建筑面积数就是90平米了,少了10平米,少了10平米开发商不退你钱,因为你的套内面积仍然是100平米,可以的话可以和开发商约定如果公摊面积有误差应该怎么处理。
交接手续的问题,出卖人应该在交付日前7日书面通知办理交接手续,应该是提前7天。出卖人在办理房屋交接的时候,应该出示第11条里面约定的证书文件和条件,如果它不出示,譬如说他不出示,我们有权拒绝交接,由此产生的责任,应该由开发商承担。
    在15条里面,有一条是对税费的缴纳的约定,在交房时会要求缴纳契税、物业费、供暖费等等费用,在之前产生过很多的纠纷,在新版合同里面,增加了新的内容,对于税费的缴纳做了一个约定,这些约定一共有三项,可以选择,第一项是出卖人不可以以缴纳税费作为交房的条件,这对于我们是有利的,如果可以大家可以选择第一项。第二项,买受人同意委托出卖人代交下列1至4项费用,都同意交给开发商,并且在交房的时候,都应该交给开发商,这一条是对大家不利的,尽量要避免这一条。第三个选择就是大家自行缴纳这些费用。如果争取不了第一条,就争取这一条,我们可以自行缴纳。
    第16条商品房的质量及装饰设备标准等承诺。质量问题在合同里面约定,只有地基基础和主体结构的检验不合格才可以退房,质量问题不是说一般的质量问题都可以退房,有一些你个人认为比较严重的,是达不到退房的条件的,地基基础的问题,比如说地基倾斜才可以退房,主体结构出现了很大的问题,才能退房,这种退房是针对特别特别严重的问题,才可以退房,所以说大家不要认为只要我们的房屋有这个质量问题,就可以退房了,可能很多很多的质量问题是不能退房的。
    如果说大家想着我房屋只要有哪些质量问题出现,比如说有漏水的情况出现就可以退房,如果买房时有这种要求的话,要写到里面去。
还有一点,就是房屋的空气质量检验不合格,是可以退房的,这种情况往往有的时候是针对精装修的房屋比较重要,如果不针对精装修房屋,之前要进行空气检测的问题是需要大家考虑的。
这是房屋有质量问题的退房的约定,剩下的房屋一些其他的问题,如果房屋有质量问题,维修和保修的约定,就是说我们买房子时候,房屋有质量问题了,如何让开发商维修、保修,出现一些责任,如何让开发商承担责任,要有约定。
    剩下是这个装饰设备标准,附件里面写到门、窗、厨房、卫生间怎么做,如果达不到装饰设备标准该怎么处理,对于这一点,买期房的人特别特别重要的一点,如果买精装修的房屋相对比较重要,装饰设备标准一定要清楚,一定要具体到装饰设备标准的品牌、型号、规格、尺寸,这是对大家比较有利的方式,比如说精装修的,你给我的洁具是什么品牌,甚至到规格、尺寸,大家知道一个品牌的产品,价格可能高低的差别很大,toto的洁具坐便器几百块钱几千块钱的都有,一定要有承诺,没有达到这个标准怎么办,有很多开发商都不愿意把标准写得很清楚,对于他后期的利润控制等都很不利,你们不要认为自己买的房子和样板间是一样的,不要这么认为,尽量地和开发商协商,在合同里面把它约定得很清楚,这一点十分重要。
    开发商在交房时应该出示质量保证书,质量保证书里面写到了各个部位的保修期限,比如说防水应该保修五年,装修工程保修应该两年,大家也可以看一下建筑工程的保修的条例,这个是不能低于国家标准的。
    18条节能设施,国家出台了一个节能标准,如果没有达到标准,责任由开发商承担,这条会写到里面去,和国家的政策分不开的,因为中国的耗能实在太大,中国的能源十分紧缺,所以说在节能这一块肯定是对于新建的商品房的要求越来越高,以前做的老的商品房节能措施这一块怎么改进,是政府非常难的一个话题。这一点来说,对于我们新购买商品房的人来说,是比较有利的。-广东施工图审查
    第19条是使用承诺,对于房屋的主体结构我们是不能轻易改动的,第二个是大家对于共有权益的主张,也就是说我们买的房子的权益不仅仅是套内的房间,对于一些公共设施是有权益的,比如说楼道,我都是它的权利人,还有电梯,在享有权利的时候,我们该承担我们该承担的义务,比如说小区里面的照明费用,是分摊的,小区的绿地浇水这个费用是分摊到我们身上的,权利是我们共同享受的,义务要共同分摊。
    第20条产权登记,很多的业主很关注买到房子之后什么时候拿到产权的问题,这个问题也受到了各级政府的关心,新版合同对于产权登记这一块写得很清楚,初始登记有开发商取得大产权的日期,如果取不到,你们有退房和取得违约金的权利,以前的合同对此没有约定。
    这是初始的登记,取得产权的过程是这样,开发商应该首先取得你买的房子的所在的这栋楼的大产权,这栋楼的大产权取得之后,才有小产权的过户,开发商来把这栋楼进行分割,划到各个名下,之前开发商往往基于很多的原因不能取得大产权,或者是取得大产权之后,不进行分割,一个可能性是它的房子做了抵押,另外是它可能土地出让金以及各种应缴纳的税费没有缴纳齐,这对于业主的权益都有损害,应该在合同里面写清楚你应该在多长时间之内拿到大产权,在多长时间之内我拿到小产权,现在开发商动辄就写到2年、3年之后,业主应该争取短一点。
    第21条共有权益的约定,主要是该商品房所在漏洞的屋面和外墙面的使用权,屋面是我们俗称的屋顶,外墙面是外力面,使用权是归我们业主,在三环、四环边上外墙的屋顶有很多的广告牌,如果我们对于这一块享有使用权的话,允许你树广告牌,我就有权利得到这个收益,但是现在都是归物业公司或者开发商,有的地方是归业主拿去了,这是你们的权益。
    第22条,物业服务这一块,包括保洁费、公共设施的维护费等等,大家要注意一下,特别是物业服务这一块,后面有一个物业服务内容和业主民事公约,现在按照2003年之后,都要求在业主签定合同的时候,要签订业主民事公约,大家在签订业主民事公约的时候,要对合同的内容进行审查,看哪些对自己不利。业主可以成立业主委员会,业主委员会可以依法解聘前期的物业公司,如果没有依照法定程序解聘前期物业的时候,前期的物业公司只要给业主提供了服务,业主就要交物业费,如果对物业的服务部满意,或者是认为物业的服务有问题,应该以成立业主委员会的方式,解聘物业公司,如果是不交物业费这种方式,最后肯定是对你们不利。
    第23条是专项维修资金,以前叫做公共维修资金,按照法律规定是购房款的2%,专项维修资金做什么用,以前有大量的专项维修资金被物业公司收取,然后通过其他的方式把这个资金支取了,对业主的损害很大,这个作用主要是我们的房屋在出了保修期房屋出现问题的时候,主要指整个的楼体,需要动用专项维修资金对这个楼进行维修,比如说电梯坏了,电梯在正常使用中出现问题了,在维修期之外,应该动用这个专项维修资金,它的作用主要是在这里,专项维修资金的权利是你们的,成立业主委yuan会后,业主委yuan会应该进行管理、进行审批等等。-广东施工图审查
    第24条是不可抗力,法律规定不可抗力就是不可预知、不可避免的风险,比如说像台风、海啸等等,在不可抗力之下,不可抗力所产生的这种责任是可以免除的,比如说开发商可以利用不可抗力逾期交房,业主也可以不可抗力不承担一定的义务。
    第25条争议的解决,大家可以选择两种方式,一种是仲裁委还有一种是向法院起诉。第26条写到本合同双方可以进行补充,任何合同都可以做补充约定,并没有一成不变的合同,合同的份数5份、10份都行,确定自己的手里有一分,还有就是合同的登记机关是谁在哪里。
    合同的附件里面有七个,第一个是房屋平面图及整个楼栋的位置图,以前只有一个平面图,也不知道整个楼栋的位置图,在楼栋位置图里面对大家有利。尽量要求看他们的施工图,因为施工图里面标注得很清楚,包括对于窗户的尺寸,暖气片的大小都很清楚。
附件二是共用分摊面积构成的说明。附件三是装饰设备标准,我们刚刚已经和大家说了,针对这个开发商很多的标准约定不明的问题,新版的合同有一些改进,在合同里面直接给打印上了,让大家选,但是这些并不能够完全保护业主的利益,还是建议业主根据自己实际的情况做一些补充。这个装饰设备标准已经讲到了采暖系统是集中采暖还是分户采暖,保温是做外保温还是内保温,如果外保温的话保温材料是什么,外墙使用的是瓷砖、涂料、玻璃、木墙,大家应该约定清楚。这是基本的情况,买房的时候针对个案,每个情况可能不一样,要针对你们个体,做出一些个体的约定。
附件四是付款方式和期限,如果贷款的话,在这里面约定清楚,要提供贷款资料,如果在多长时间内不放款怎么处理。附件五写到物业服务。附件六是补充协议,如果大家提出一些补充的意见,完全可以写到补充协议里面来,包括开发商也会写出一些补充协议在这里面。大家一定要注意开发商写的协议,往往都是对业主不利的,大家一定要仔细地审查,大家需要对合同内容审查的部分就是开发商它选择的部分,以及开发商填的部分,大家一定要注意。
    合同内容比较多,大家如果之前对这个内容不很了解的话,这么短的时间把它说完了,大家也可能不能完全掌握,但是离开这个活动之后,大家有什么问题可以提出来,我们可以通过其他的渠道进行解答,可以咨询,下面有一些时间,大家可以就合同中的一些问题提出来。
    业主代表提问:您说的住宅质量保证书也是国家的规定吗?
    律师:是开发商制定的,保修期限这一块国家是有期限的,如果开发商给你的保修期限低于这个期限是无效的,开发商约定的保修期限一定要比国家的高,低的话就是无效的。
    业主代表提问:刚才提的这些要求开发商能够接受的程度是多少?
    律师:这个不一定,设备你要提,在你提出要求的过程中,在你和开发商的协调过程中,你可能获取了更多的信息和情况,即使你提出这些要求之后,开发商不能答应,基于开发商的解答,你对自己的风险也能做出评估,如果开发商不能认可这一点,你可以想到以后会出现什么问题,最后买房的时候会有一个正确的评估,这个房子该不该买,买了之后能不能承受,只要有交易存在就会有风险,作为买方人来说我不应该承担更多的风险,我作为消费者,更多的风险不应该由我来承担,当然要承担一点风险。-广东施工图审查
    但是根据房地产市场的情况,很多的风险是转给买受人了,你自己想清楚,如果有可能这些风险自己承担的话,你做一下评估,这种风险能不能承担,一定要买得很明白,不能是买了房子之后就后悔了,觉得自己当初是稀里糊涂地就买了。
    业主代表提问:我们买房子的一直是弱势地位,开发商是强势,作为个体来谈比较困难。
    律师:如果开发商比较好卖的话,你提出什么要求他都会答应,首先你要提出来,首先要争取,争取不下来,就要看具体的情况了。
    业主代表提问:开发商取得的土地有没有抵押,怎么能知道?
    律师:在合同里面第3、4条有,房屋的抵押情况都有,如果你还是不放心的话,看一下它的国有土地使用权证。
    业主代表提问:现在的房子是不是都抵押?
    律师:不一定,有实力的开发商就不会抵押。
    业主代表提问:签了合同之后就不会抵押了吧?
    律师:签了合同之后就不会抵押了。
    业主代表提问:公摊面积这一块的比值有没有规定?
    律师:没有规定,只是国家对于什么地方该公摊什么地方不该公摊有规定,而具体到楼盘的时候,公摊是多少,各个楼盘是不一样的,根据各个楼盘的情况来确定的,正常情况之下,板楼的公摊相对低一点,塔楼的公摊相对高一点,如果是写字楼的话,公摊可能会更多,这个情况没有一个明确的比值。有的现在的楼盘,它会做很大的一个大厅,很气派,这都是公摊到每个业主身上去的。
业主代表提问:房子交付是要在2006年10月1日,条件一是已取得该商品房的权属证明。
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